Geologi

Mineralrättigheter | Information om olje- och gashyrning och royalty

Posted on
Författare: Laura McKinney
Skapelsedatum: 7 April 2021
Uppdatera Datum: 1 Juli 2024
Anonim
Mineralrättigheter | Information om olje- och gashyrning och royalty - Geologi
Mineralrättigheter | Information om olje- och gashyrning och royalty - Geologi

Innehåll


"Mineralrättigheter" ge en person eller organisation rätt att utforska och producera stenar, mineraler, olja och gas som finns på eller under ytan på ett landområde. Ägaren till mineralrättigheter kan sälja, hyra, gåva eller testa dem till andra individuellt eller helt. Till exempel är det möjligt att sälja eller hyra rättigheter till alla mineralvaror under en fastighet och behålla rättigheter till ytan. Det är också möjligt att sälja rättigheterna till en specifik stenenhet (som Pittsburgh Coal Seam) eller sälja rättigheterna till en viss mineralvara (som kalksten).

Avgift enkel - komplett ägande

I de flesta länder i världen hör alla mineralresurser till regeringen. Detta inkluderar alla värdefulla stenar, mineraler, olja och gas som finns på eller inom jorden. Organisationer eller individer i dessa länder kan inte lagligt utvinna och sälja någon mineralvara utan först att få ett godkännande från regeringen.


I USA och några få andra länder beviljades ursprungligen äganderätt till mineralresurser till de individer eller organisationer som ägde ytan. Dessa fastighetsägare hade både "yträttigheter" och "mineralrättigheter." Detta kompletta privata ägande är känt som en "avgift enkel egendom."

Avgift enkelt är den mest grundläggande typen av ägande. Ägaren styr ytan, underytan och luften ovanför en fastighet. Ägaren har också friheten att sälja, hyra, gåva eller testera dessa rättigheter individuellt eller helt till andra.


Om vi ​​går tillbaka i tiden till dagarna innan borrning och gruvdrift, var fastighetstransaktioner avgifts enkla överföringar. Men när kommersiell mineralproduktion blev möjlig, blev sätten på vilka människor äger egendom mycket mer komplexa. Idag har hyresavtal, försäljning, gåvor och arv från tidigare blivit ett landskap där flera personer eller företag har delvis ägande av eller rättigheter till många fastighetspaket.


De flesta stater har lagar som reglerar överföringen av mineralrättigheter från en ägare till en annan. De har också lagar som styr gruv- och borrverksamhet. Dessa lagar varierar från en stat till en annan. Om du funderar på en transaktion med mineralrättigheter eller har problem med mineralutvinning i närheten av din fastighet är det viktigt att du förstår lagarna i din stat. Om du inte förstår dessa lagar bör du få råd från en advokat som kan förklara hur de gäller för din situation.



Ytkolgruva: Stora gruvtruckar är lastade med kol vid denna ytgruva. Här tas två tjocka kolsömmar bort. Ytbrytning innebär att alla överbeläggningar (sten och jord ovanför kolsömmen) avlägsnas, att kolen tas bort, ersättas av överbelastningen och återuppbyggnad av marken. Ytbrytning stör hela landet och producerar ett nytt landskap. Det kan göras när kol sömmar är nära ytan. Beroende på kolkvalitet och andra faktorer kan cirka tio fot överbelastning tas bort för varje kol kol. Bild copyright / Rob Belknap.

Ytträttigheter jämfört med mineralerättigheter

"Jag betalar dig 100 000 dollar för kolet under din egendom!" Denna typ av transaktion har hänt många gånger. Den avgiften enkla ägaren kanske inte har intresse eller förmåga att producera kol under sin egendom men ett kolföretag gör det.

I denna typ av transaktion vill ägaren sälja kolet men behålla innehav och kontroll av ytan. Kolföretaget vill producera kolet men vill inte betala ett extrapris för att förvärva byggnaderna och ytan. Så en överenskommelse görs för att dela fastigheten. Den ursprungliga ägaren kommer att behålla byggnaderna och rättigheterna till ytan, och kolföretaget kommer att förvärva rättigheterna till kolet. Transaktionen kan omfatta alla mineralvaror (kända eller okända) som finns under fastigheten, eller transaktionen kan begränsas till en specifik mineralvara (såsom "allt kol") eller till och med en specifik stenenhet (till exempel "Pittsburgh") Kol").

Underjordisk kolgruva: När kolet är för djupt för att yta gruvan kommer ett gruvföretag att bygga en underjordisk gruva. De kan tunnela in i kolsömmen eller borra en stor axel ner till gruvnivån. Dessa axlar är tillräckligt stora för att sänka gruvutrustning och arbetare i gruvan och ta bort kol. Extra axlar måste byggas för att ventilera gruvan. Underjordisk gruvdrift kan skada ytan eftersom rum och passager vanligtvis stängs genom kollaps eller bosättning över tid. Ibland inträffar skadan efter att ansvarsfulla individer är döda och gruvföretagen har avaktiverats. Således ingen att stämma. Eller, kontraktet som förmedlade mineralrättigheterna gav gruvföretaget immunitet. Bureau of Land Management Image.

Köp / försäljning av mineralerättigheter

Att köpa / sälja en kolsöm är mycket mer komplicerat än att köpa / sälja en bil. När du köper en bil betalar du helt enkelt för den, skickar in en titelöverföring till regeringen och kör bilen hem. När bilen är sliten går den till skräpgården och det enda som återstår är ett minne. Men när mineralrättigheter köps har köparen och alla framtida ägare av mineralrättigheter rätten att utnyttja fastigheten. Och säljaren och alla framtida ytägare måste leva med konsekvenserna. Vanligtvis kommer mineraluttag att ske vid någon framtida tid. Gruvföretag planerar ofta sin utrustning och anställda år i förväg. Eller kan gruvföretaget köpa fastigheten som en framtida "reserv".

Det är också möjligt att den nya mineralägaren inte har några avsikter om produktion. De köper helt enkelt fastigheten som en investering. Deras mål är att sälja mineralrättigheterna till ett gruvföretag som kommer att påta sig produktionsuppgifterna. Spekulanter som inte har någon avsikt att bryta köper massor av mineralegenskaper. De försöker helt enkelt att vara "medelmän" som förvärvar värdefull egendom från enskilda ägare och mäklar dessa fastigheter till gruvföretag för högre priser.

(Dessa "spekulatorköpare" använder också ofta alternativ. I en optionstransaktion erbjuder de fastighetsägaren en liten summa idag för möjligheten att köpa fastigheten till ett angivet pris på eller före ett angivet datum i framtiden. Spekulanten försöker sedan snabbt hitta någon som kommer att betala ett ännu högre pris och göra en betydande vinst. Om spekulanten inte betalar det angivna priset före utgångsdatumet behåller fastighetsägaren alternativet betalning.)

När ett företag köper mineralrättigheter köper det också rätten att komma in i fastigheten och ta bort resursen vid en framtida tidpunkt. I de flesta av dessa transaktioner har ytägaren inget att säga när gruvdrift sker, hur det ska göras och vad som ska göras för att återställa fastigheten. De flesta oenigheter mellan köpare och säljare inträffar vid gruvdrift. Om säljaren vill ha någon kontroll vid den tiden, måste han förutse vad som kan gå fel och skriva ett kontrakt som kommer att bevara hans önskemål. Kom ihåg att ditt barnbarn kan äga fastigheten när extraktion sker. Du fick betalt i förväg men han kommer att leva med affären.



Uppskattning av koltonnage: Hur många ton kol finns där nere? Detta är en ganska enkel beräkning. En tunnfot är den grundläggande mätenheten för kol under jordens yta. En tunn fot med kol är en tunnland i området och en fot tjock. Den väger cirka 1800 ton. Att beräkna antalet ton kol under en fastighet innebär två multiplikationer.

1) I denna beräkning har vi en 120 hektar stor egenskap som är helt underliggande av en kolsöm med en genomsnittlig tjocklek på 6 fot. Att multiplicera antalet tunnland gånger den genomsnittliga tjockleken på kolet skulle ge antalet tunnland kol under fastigheten.

2) Det är känt att en tunnfot med kol väger cirka 1800 ton. Därför om vi multiplicerar antalet tunnland kol under fastigheten med 1800 ton / tunnland kommer resultatet att bli antalet ton kol under fastigheten.

Antalet ton som erhållits i denna beräkning är det totala ton under. Antalet ton som kan återvinnas blir ett mycket mindre antal. Återvinningsgraden för ytbrytning är ofta cirka 90%. Återvinningsgraden för underjordisk gruvdrift kan vara så låg som 50% eftersom kolstolpar måste lämnas i gruvan för att stödja taket.

En professionell geolog eller en statsgeologisk undersökning kan hjälpa dig att avgöra om det finns kolsömmar under din fastighet. De kan också ha en uppskattning av hur tjocka sömmarna kan vara.

Mineralavtal och royalties

Ibland vill ett gruvföretag inte köpa en fastighet eftersom de är osäkra på typen, mängden eller kvaliteten på mineraler som finns där. I dessa situationer kommer gruvföretaget att hyra ut mineralerättigheterna eller en del av dessa rättigheter.

En hyresavtal är ett avtal som ger gruvföretaget rätten att gå in i fastigheten, genomföra tester och bestämma om det finns lämpliga mineraler där. För att förvärva denna rätt kommer gruvföretaget att betala fastighetsägaren ett belopp när hyresavtalet tecknas. Denna betalning reserverar fastigheten för gruvföretaget under en viss tidsperiod. Om företaget hittar lämpliga mineraler kan det fortsätta att bryta. Om gruvföretaget inte påbörjar produktionen innan hyresavtalet löper ut, kommer alla rättigheter till fastigheten och mineralerna tillbaka till ägaren.

När mineraler produceras från en hyrd fastighet betalas ägaren vanligtvis en del av produktionsinkomsten. Dessa pengar kallas en "royaltybetalning". Beloppet på royaltybetalningen anges i hyresavtalet. Det kan vara en fast mängd per ton producerade mineraler eller en procentandel av produktionsvärdet. Andra villkor är också möjliga.

När ett hyresavtal ingås måste fastighetsägaren förutse alla aktiviteter som hyresgästen kan göra vid utforskningen av fastigheten. Denna undersökning kan inkludera borrhål, öppna utgrävningar eller att föra maskiner och instrument till fastigheten. Att definiera vad som är tillåtet och vilken restaurering som krävs är en del av ett bra hyresavtal.

Ska du skriva under en gashyresavtal? (Del ett): En diskussion om de faktorer som markägarna måste tänka på innan de tecknar ett gashyresavtal på deras egendom. Med Ken Balliet och Dave Messersmith, båda förlängningsutbildare med Penn State Extension.

Rättigheter till olja och gas

Mineralrättigheter inkluderar ofta rättigheterna till olja och naturgas som finns under en fastighet. Rättigheterna till dessa varor kan säljas eller hyras till andra. I de flesta fall hyrs olje- och gasrättigheter. Hyrestagaren är vanligtvis osäker på om olja eller gas kommer att hittas, så de föredrar i allmänhet att betala ett litet belopp för ett hyresavtal snarare än att betala ett större belopp för att köpa. En hyresavtal ger hyrestagaren rätt att testa fastigheten med borrning och andra metoder. Om borrning upptäcker olja eller gas av försäljningsbar mängd och kvalitet kan den produceras direkt från den undersökande brunnen.

För att locka fastighetsägaren att åta sig ett hyresavtal erbjuder hyresgästen i allmänhet en hyresbetalning (ofta kallad "signeringsbonus"). Detta är en förskottsbetalning till ägaren för att ge hyresgästen rätt att utforska fastigheten under en begränsad tid (vanligtvis några månader till några år). Om hyresgästen inte utforskar eller utforskar och inte hittar försäljningsbar olja eller gas, upphör hyresavtalet och hyrestagaren har inga ytterligare rättigheter. Om hyrestagaren hittar olja eller gas och påbörjar produktionen håller en regelbunden ström av royaltybetalningar vanligtvis villkoren för hyresavtalet i kraft.

Ska du skriva under en gashyresavtal? (Del ett): En diskussion om de faktorer som markägarna måste tänka på innan de tecknar ett gashyresavtal på deras egendom. Med Ken Balliet och Dave Messersmith, båda förlängningsutbildare med Penn State Extension.

Ska du skriva under en gashyresavtal? (Del två): En diskussion om de faktorer som markägarna måste tänka på innan de tecknar ett gashyresavtal på deras egendom. Med Ken Balliet och Dave Messersmith, båda förlängningsutbildare med Penn State Extension.

Ett problem som kan uppstå är när hyresgästen upptäcker olja eller gas men inte har något sätt att transportera det till marknaden. Vissa hyresavtal har en klausul om att vänta på pipeline som förlänger hyresgästernas rättigheter under en begränsad eller obestämd tidsperiod.

Förutom en signeringsbonus kräver de flesta hyresavtalen att hyresgästen betalar ägaren en del av värdet på producerad olja eller gas. Den vanliga royaltyprocenten är 12,5 procent eller 1/8 av värdet på oljan eller gasen vid brunnhuvudet. Vissa stater har lagar som kräver att ägaren ska betala ett minimikrav (ofta 12,5 procent). Ägare som har mycket önskvärda egenskaper och mycket utvecklade förhandlingsfärdigheter kan emellertid ibland få 15 procent, 20 procent, 25 procent eller mer. När olja eller naturgas produceras kan royaltybetalningarna väsentligt överstiga de belopp som betalas som en signeringsbonus. (Royalty-uppskattningsverktyg för torr naturgas.)

Ska du skriva under en gashyresavtal? (Del två): En diskussion om de faktorer som markägarna måste tänka på innan de tecknar ett gashyresavtal på deras egendom. Med Ken Balliet och Dave Messersmith, båda förlängningsutbildare med Penn State Extension.

Stratigrafisk kolumn: Marcellusskiffer är målet för många gasbrunnar i Pennsylvania. I vissa delar av staten är det omedelbart ovanför Onondaga kalksten. Utica Shale ligger under Onondaga. Här är en offert från Pennsylvania Department of Environmental Protection webbplats som förklarar betydelsen:

"Din olja eller gas kan produceras eller fångas från en brunn utanför dina gränser för egendomskanaler. I själva verket är ditt enda skydd om din olja eller gasegendom omfattas av lagen om olje- och gasskydd, 58 PS § 401.1 ff. Om så gasen på din egendom skulle kunna inkluderas i en enhets- eller poolorder som utfärdats av samväldet på begäran av en producent på en angränsande trakt. Den brunnsoperatören skulle då behöva betala en produktions royalty baserad på din beräknade andel av produktion från brunnen, beroende på hur mycket av din kanal som ansågs bidra till brunnspoolen. Denna lag gäller för olje- eller gasbrunnar som penetrerar Onondaga-horisonten och är mer än 3 800 fot djupa. "

Bild av: Robert Milici och Christopher Swezey, 2006, Bedömning av Appalachian Basin Oil and Gas Resources: Devonian Shale – Middle and Upper Paleozoic Total Petroleum System. Rapport-serie med öppen fil 2006-1237. United States Geological Survey. Se fullständig stratigrafi för andra områden.

Enhet och poolning av olja och gas

Under ytan har olja och gas förmågan att röra sig genom berget. De kan färdas genom små porutrymmen - till exempel mellan sandkornen i sandsten eller genom de små öppningarna som skapats av sprickor. Denna rörlighet tillåter en brunn att dränera olja eller gas från angränsande länder. Så, en brunn som borrats på din mark skulle kunna tömma gas från ett grannland om brunnen borrades tillräckligt nära fastighetsgränsen.

Vissa stater har erkänt oljans och gasens förmåga att korsa fastighetsgränser under jord. Dessa stater har tagit fram föreskrifter som reglerar rättvis delning av olje- och gas royalties. Dessa stater kräver vanligtvis att borrföretag ska ange hur olje- och gas royalties ska delas mellan angränsande fastighetsägare när ett tillstånd för borrning lämnas in. Den föreslagna delningen av royalties kommer att baseras på vad som är känt om geometri i olje- eller gasbehållaren jämfört med geometri för fastighetsägande vid ytan. Den här proceduren kallas "enhet".

Vissa stater har inte regler för enhetlighet av olje- och gas royalties. Andra stater har dem men endast för brunnar som produceras från vissa områden eller från vissa djup. Dessa regler kan spela en avgörande roll i en leasing- eller resursutvecklingsstrategi. Vissa berättar historier om landsmän som säger "Hyr ut till mig nu eller så borrar vi dina grannar land och dränerar din gas utan att betala dig en cent." I vissa situationer tillåter det att statliga förordningar saknas. Om du kontaktas om att hyra dina mineralerättigheter, bör du kontakta en advokat för att få råd om hur lagarna i din stat kommer att gälla för din egendom.

(Obs: I Pennsylvania ändras reglerna för delning av naturgas på vissa djup under ytan och på vissa positioner i den stratigrafiska kolumnen. Se avsnittet "Stratigrafisk kolumn" längst ner på denna sida för mer information. I vissa områden reglerna som används för att dela Marcellus Shale-gas kan skilja sig från reglerna som används för att dela gas från den underliggande Utica Shale. Rådgör med en advokat om hur dessa kan gälla för din egendom.)

Horisontell borrning: I denna illustration har en brunn borrats vertikalt men avvikts till horisontellt under ytan. Denna typ av borrning kan utöka räckvidden för en brunn en mil eller mer i valfri riktning. Det är därför möjligt att borra en brunn på en fastighet och tappa olja eller gas från angränsande mark. Hur gasen och royalties kommer att delas bestäms ibland av statliga bestämmelser och ibland av privata avtal. Förordningar som reglerar delning av olje- och gasproduktion varierar från en stat till en annan (och för olika borrsituationer inom ett enda tillstånd). Det är avgörande att antingen känna till föreskrifterna eller få pålitliga råd innan du gör någon olje- och gastransaktion.

Mineralrättförhandlingar

En kort historia ... Två män var i hårdvarubutiken och promenader en kille som frågar ... "Har du hyrat dina mineralerättigheter ännu? Jag betalar dig 500 dollar per tunnland - och skriv din check i morse." En man tog tag i kontrollen och sprang rakt till baren. Den andra mannen tog tag i hyresavtalen och sprang direkt till advokaten. En av dessa män hade en miljon vänner den natten. Den andra hade en miljon dollar i banken.

Tre saker krävs för att göra ett framgångsrikt avtal om mineralrättigheter: 1) kunskap, 2) skicklighet och 3) tålamod. Om dina förmågor misslyckas med någon av de tre kan du förlora mycket pengar. I en mineralrättstransaktion kommer du att hantera en professionell förhandlare med djup kunskap. Om du inte har alla de tre förmågorna som krävs, hitta en bra advokat eller annan mineralfastighetsproff. Deras hjälp kostar vanligtvis inte mycket, men skillnaden som de kan göra i transaktionen kan vara enorm.

Antiklinal olja och gasavlagring: Denna illustration visar en brunn som kommer att producera olja och naturgas från en antiklin. På denna ritning kan vi enkelt se att endast en del av ytegenskapen är direkt ovanför olje- och gasansamlingen. Placeringen av brunnen är avgörande för korrekt utveckling av denna reservoar.

Det finns mer ett bra kontrakt än pengar!

Utöver ekonomiska frågor kan ett hyresavtal eller försäljningskontrakt mer än bara ange de belopp som betalas till ägaren. Det kan också innehålla språk som skyddar ägarnas egendom och livsstil medan utforskning, gruvdrift, borrning och produktion äger rum. Avtalet kan fastställa riktlinjer som skyddar ägarnas byggnader, vägar, boskap, grödor och andra tillgångar. Det kan också reservera delar av fastigheten som inte kommer att störas under prospektering, gruvdrift, borrning och produktion.

I de flesta transaktioner är hyrestagaren den som förbereder ett kontrakt för undertecknande. Om ägaren signerar utan att få professionell rådgivning, kan de rättigheter som förmedlas till hyresgästen vara större än ägaren vill ge bort. Varje ägare som inte har kunskap eller erfarenhet av transaktioner med mineralrättigheter bör söka råd eller representation hos en advokat eller professionell mineralegendom. Hyresgäster accepterar ofta betydande revideringar av vad som ingår i deras standardhyres- eller säljavtal.

Naturgasbrunn: Borrning efter naturgas stör störande mark tunnland. Några tunnland rensas vanligtvis för borrkudden. Ibland behövs ett par tunnland för avrinningsupptagning eller vattenbehandling. Och om gasbrunnen är framgångsrik kommer en pipeline att byggas för att transportera gasen till marknaden. Bild copyright / Edward Todd.

Meningsskiljaktigheter under extraktion

Tvister mellan ägaren av mineralerättigheterna och ägaren av yträttigheter uppstår vanligtvis vid mineralutvinning.

Dessa aktiviteter kan kräva användning av ytan och skada ytägarnas njutning av fastigheten. Här är ordalydelsen i mineralrättighetsavtalet eller hyresavtalet mycket viktigt. Avtalet kan ge mineralägaren rätt att när som helst utvinna mineralen med hjälp av alla metoder och utan kompensation eller hänsyn till ytägaren. Därför bör juridisk hjälp fås vid försäljning eller uthyrning av mineralrättigheter.

När du köper yträttigheter (detta kan vara så enkelt som att köpa ett hem) är det en bra idé att noggrant undersöka ordalydelsen i eventuella mineralrättighetsavtal som gäller för fastigheten. Dessa kan ge betydande friheter till mineralägaren vid extraktionen. Även om du inte var inblandad i transaktionen som sålde mineralrättigheterna från fastigheten, kommer du ändå att vara bunden av det avtalet.

När du köper en fastighet köper du både dess tillgångar och dess skulder. Anställ en advokat som kan göra nödvändig forskning och utbilda dig om vad du köper.

När mineralrätter säljs eller hyrs bör parterna som är involverade i transaktionen vara helt överens om hur utvinning kommer att ske, vilken återvinning kommer att göras, vilken utrustning som kommer att finnas kvar på fastigheten, vilken åtkomst kommer att krävas av leasetagaren och vem är ansvarig för förväntade problem. De flesta stater har gruvlagar och bestämmelser som begränsar gruvföretagens åtgärder under utvinningsprocessen och kräver återvinning. Men dessa lagar kanske inte uppfyller ytans ägare förväntningar. För att undvika problem bör dessa frågor tas upp i avtalet vid försäljningstillfället. Återigen bör fastighetsägaren ha en advokat som kan undersöka, förhandla, utbilda och se till att kontraktet är lämpligt.


Försenad skada på ytan

Skador på ytan kan försenas. Överfall av underjordiska arbeten eller bosättning av ytbrytade områden kanske inte kommer att upptäckas eller upptäckas förrän decennier efter gruvdrift har slutförts. Ägaren till en avgift som en enkel egendom bör ta hänsyn till dessa fakta innan han ingår en försäljning eller hyresavtal om mineralrättigheter. Konsekvenserna av mineralutvinning överförs till arvingar och alla efterföljande ägare av fastigheten. Det är inte ovanligt att underminerade fastigheter inte visar några tecken på insjup under decennier efter att gruvdrift har slutförts. Sedan börjar sprickor och bosättning dyka upp. I den här situationen kan gruvföretaget vara långt borttaget och dess ägare länge döda. Det finns ingen att ansvara - även om reparation av skador skrivs in i hyresavtalet eller försäljningsavtalet.


Skador på vattenmassor

Många hushåll i områden där gruvdrift eller borrning äger rum är utanför tjänsten för offentliga vattenförsörjningar. Dessa fastighetsägare förlitar sig på vattenbrunnar för produktion av deras vatten. När underjordisk gruvdrift inträffar under en fastighet, bör vissa fall och bosättning förväntas. Om gruvan är under den vattenbrunn som tappas av brunnen, kan myntens själsskada skada akvifern och få dess vatten att rinna ner i djupare bergenheter. Detta kan orsaka en tillfällig eller permanent förlust av vattenförsörjningen. Det kan också förstöra vattnets kvalitet. Värdet på en lantlig fastighet utan vattenförsörjning är mycket lägre än samma fastighet med en vattenförsörjning.

Att köpa ett hem, mark eller en gård

När man köper fastigheter i områden med potentiell eller historisk mineralutveckling bör en köpare avgöra om en enkel avgift köps eller om ägandet kommer att delas med andra. Mineralrättstransaktioner är normalt en fråga om offentligt register, och kopior av handlingar eller andra avtal lagras på ett statligt kontor.

Fastighetsköpare bör be säljaren specificera vilka rättigheter som överförs och låta en advokat bekräfta att säljaren äger det som säljs. I många områden registreras försäljningen av mineralrättigheter i regeringsregistret i en annan bokbok eller databas än försäljningen av ytegendom. Detta innebär att gärningen till ytegenskapen inte kan nämna mineralrättigheter som har sålts bort. I områden med historisk eller potentiell gruvverksamhet bör köparen av en fastighet anställa en advokat som kan göra denna forskning och bekräfta vad som köps. Detta kan förhindra framtida överraskningar och problem.

Köparen av mineralrättigheter har förmodligen förberett försäljningsavtalet och förberett det så att allt kommer till hans fördel. Han vill ha friheten att komma in i fastigheten när som helst, ta med all utrustning som behövs, utvinna mineralen med vilken metod som helst och göra den minsta återvinningen som krävs enligt statlig lag. En person som köper ett hus ovanför dessa mineralrättigheter hundra år senare har inget att säga hur mineralägaren använder sin egendom så länge mineralägaren följer försäljningsavtalet och gällande lagar.

Statliga och lokala lagar gäller alltid

De flesta stater har lagar som reglerar gruv- och borraktivitet. Det finns också lagar som reglerar försäljningen av yt- och mineralegendom. Dessa lagar är avsedda att skydda miljön och alla parter som är involverade i fastighetstransaktioner. Dessa lagar är det enda skyddet som finns tillgängligt för köpare eller säljare i frågor som inte specifikt behandlas i avtalet om mineraltransaktioner.

Även om lagarna om mineralrättigheter är lika från stat till stat, kan små variationer göra en enorm skillnad när de tillämpas på enskilda transaktioner. Dessutom kan gruv- och olje- och gasregleringen variera avsevärt från en stat till en annan. Dessa kan också ha en enorm skillnad när de tillämpas på enskilda transaktioner. Varje transaktion är unik och bör noggrant övervägas innan något permanent avtal ingås.

Vad betecknas som ett "mineral"?

Ordet "mineral" används i olika sammanhang. I allmänhet anses malmer av metaller, kol, olja och naturgas, ädelstenar, dimensionsten, konstruktionsaggregat, salt och andra material som utvunnits från marken vara mineraler. Det finns dock ingen definition av "mineral" som gäller i alla situationer, och vad som anses vara ett "mineral" kan variera från tillstånd och till och med förändras över tid!

Vilken typ av pengar pratar vi om?

De pengar som byter hand i transaktioner med mineralfastigheter kan vara enorma jämfört med den genomsnittliga personens ekonomiska erfarenhet. Den totala avkastningen (hyresavtal + royalties) eller mineralförsäljningspriset kan ofta överstiga värdet på ytträttigheterna. Låt oss överväga två exempel:

Exempel A: En egendom på 100 tunnland är helt underliggande av en kolsöm som är åtta meter tjock. Ägaren samtycker till att låta ett gruvföretag ta bort kolet för en royalty på $ 3 per ton som kommer att betalas vid utvinning. Om man antar en kolåtervinningsgrad på 90% skulle ägaren få nästan 4 miljoner dollar.

Exempel B: En 100 tunnland fastighet borras för naturgas, och royaltiesna kommer att delas av ägarna av en 640 tunnland stor enhet som omedelbart omger brunnen. Fastighetsägaren ska erhålla en royalty på 12,5% baserat på borrhöjdsvärdet för gasen, som vid tillverkningstillfället är 8 USD per tusen kubikfot. Om man antar en genomsnittlig borrproduktionshastighet på 2 miljoner kubikfot gas per dag under kalenderåret skulle fastighetsägaren betalas över 100 000 dollar för ett års gasproduktion.

Transaktioner med olja och naturgas innebär stora summor pengar, men det verkliga värdet kan vara svårt att uppskatta - särskilt i områden där mycket lite borrning har inträffat tidigare eller där djupa bergenheter testas för första gången.

Tre bottenlinjer

1) Få professionell hjälp: Mineralrättigheter och transaktioner med mineralhyror innebär stora mängder pengar och är mycket komplicerade. Denna artikel är tänkt att vara mer än en kort introduktion. Om du kontaktas om att hyra eller sälja dina mineralrättigheter, bör du omedelbart få råd från en advokat som har expertis i mineraltransaktioner och lagarna i din stat. Om du inte har en advokat kan du kontakta den lokala advokatsamfundet för vägledning.

2) Ytaägaren har rättigheter: I allmänhet är syftet med ett hyresavtal eller ett köpeavtal att överföra rättigheterna för prospektering och produktion till ett mineralutvecklingsföretag. Ägaren till ytan har dock också vissa rättigheter. Grundägarna för ytägaren tillhandahålls av statliga lagar. varje ytägare bör dock bestämma om starkare skydd behövs. Det enda sättet att bevara dem är att vara säker på att kontraktet innehåller tillräckligt med språk för att skydda grödor, boskap, byggnader, personlig egendom, tillgång och andra önskemål under en hyresperiod eller permanent vid försäljning. Hyresgäster accepterar ofta betydande revideringar av vad som ingår i deras standardhyresavtal eller försäljningskontrakt. de är dock inte skyldiga att bevilja dina förfrågningar. De kan gå bort.

3) Köpare och säljare se upp: Om du vill ha ett bra ekonomiskt resultat och skydd för din egendom under och efter mineralproduktion är det upp till dig och din advokat att vara säker på att du har ett bra kontrakt. Kunskap och förhandlingsfärdigheter är det som kommer att avgöra framgången för din affär. Om du inte har dessa tar du en enorm risk.

varning

Informationen ovan bör inte betraktas som juridisk rådgivning. Den presenterar exempel på situationer som kan uppstå när värdefulla varor finns under landet. Det föreslår upprepade gånger att du söker professionell hjälp om du överväger en mineralrättstransaktion. erbjuder inte den hjälp eller rekommenderar personer som tillhandahåller den.